存量时代，写字楼裙楼商业如何突围？

**空间印象** · 拓邦元帅|**空间印象** 发表于 2024-8-16 12:43:23

写字楼往往是一座城市高端产业的载体，如今高新行业领域的扩大开放，各城市都在想方设法地吸引更多的高层次人才，这些高知分子的工作大多都集中在写字楼。明明拥有着稳定的商务客群，但为什么国内写字楼裙楼商业的现状却如此的惨不忍睹呢？

据统计，截止至2024年一季度，全国甲级写字楼总存量达到8623万㎡，空置率高达24.9%；北京甲级写字楼总存量为1130万㎡，空置率为11.7%。

从数据上看，写字楼也将迎来它的存量时代。要解决写字楼的配套商业难以存活的问题，就要思考这类型商业要破什么题？怎么破？以北京某写字楼商业项目为例，从解决底层招商运营和顶层占位问题到解决好看好玩好逛的问题开始，探讨存量时代，写字楼裙楼商业如何实现突围？

01 写字楼裙楼商业
只能服务于办公人群吗？
在我们对项目有一定的前期理解后，思考的第一个问题是：目标客群是谁？
项目位于北京望京区核心商圈，写字楼办公人群约4000-5000人，仅2公里半径内聚集了17万办公+17万居民人群，年龄在18-44岁之间的人数占比近80%，大部分是“三高”青年：高收入、高知、高要求，他们无法定义，讲究个性、松弛、有审美、热衷潮流......

而写字楼裙楼商业的通病却是：连锁咖啡店、连锁便利店、连锁酒店、零散单一的商户、无活动、无社交、无体验，旧时代写字楼配套商业无法满足新时代青年，正是懂得平衡工作与生活的他们，给了我们自由发挥的空间，我们将目标客群锁定在18-44岁的新青年，旨在为他们创造一个城市社交的新力场。

近年来，北京朝阳区持续呼吁“通过夜间经济激活消费新引擎，构建24小时不眠城区”，而望京片区企业以科技、信息技术及传媒等高新企业为主，工作强度大，夜间相应的配套服务市场较为空缺，项目周边商业空间同质化严重，没有鲜明调性的商场，且尚未有任何一间全天候的综合商场，意识到区域市场的缺口后，打造24HOURS共享共乐MINI生活中心、展现当代X青年的N面生活成为我们攻破写字楼裙楼商业做不起来的制胜一击。

02 配套商业的突围：
从沉闷单一到炙手可热

在这片写字楼裙楼之下，商业面积高达18000㎡，然而商业零散、品牌过度重复、氛围薄弱、场景单一，导致消费者体验碎片化，难以形成持续的吸引力与消费力。想要将其盘活，就得让商业归于生活。

六位一体展现当代青年的情绪与态度、趋势与风格，划分五大主题空间：休闲社交的徜徉地、惬意的美食每刻、纵情自我的不眠零点街区、多元业态策展型创意集合空间自由岛、露天演出市集活动聚落活力场。

作为这一多元化空间的心脏地带，它的业态选择是激发周边消费力的强大引擎。

作为核心版图的自由岛是一个无界空间，以点式招商，局部策展的形式打造内嵌式策展型商业区，复合空间场景重视品牌业态间的合作也成为主要发力点，整个空间集潮流文化、健身、咖啡、艺术为一体，围绕办公商务/中青年人群，进行主题空间创造，并为消费者提供多维度的服务体验。

木质与金属材质作为区域的主基调，简约又不失质感，不限于建造一个物理空间，更在于塑造一种“触手可及的生活”，引入引领性的先锋文创，聚焦前沿时尚零售品牌等潮流面孔，确保空间持续焕发新生，以增强消费粘性。

以温暖木质装饰为主旋律的书吧，层层堆叠各类杂志书籍，满足不同读者的个性化阅读需求，拱形结构搭建起的廊道，不仅增添了空间的层次感，还巧妙地引导了视线流动，让人在漫步其中时感受到一种连贯而有序的美。

书吧是内部空间设计的最为显著的“ 颜值担当 ”，在“颜值就是王道”的时代，迎合当代年轻的“打卡”需求，设置多个热门打卡点，书吧结合策展空间的运营模式，能够保证活动的长期性与新鲜感，增强品牌服务吸引力的同时，显著提升场景本身的附加值。

03 如何打破写字楼
“生人勿近”的冰冷外表？

项目改造前有着常规写字楼的通病：昭示性弱、楼体建筑单一。要破解昭示性不足的问题，凸显写字楼裙楼的商业氛围，但又苦于改造预算不足，那怎么办？

我们采用鲜活跳脱的色彩作为外立面设计，通过多媒体技术与主题IP的结合，创意构筑物与街区导视结合，色彩图案、趣味休息座椅、艺术天空美陈三者的结合，打破办公楼的冰冷与沉闷，构建活力的精神堡垒，使其成为吸引人流、汇聚人气的入口，霓虹光影从建筑缝隙倾泻而出，为此地增添了几分神秘与遐想。

商业的底层逻辑离不开“人、货、场”，但写字楼裙楼商业要实现突围，就要在摆脱传统写字楼商业束缚的基础上重新定义“人、货、场”，办公人群需要的不仅是商务服务，他们更需要贴近需求、有温度的服务体验；而对于写字楼而言，商业配套的完善与多元，能为写字楼提供高端、全面的服务，带动更多的就业机会和提高写字楼的商业价值。

项目档案
地点：北京
面积：18000㎡
类型：商场设计丨购物中心设计丨办公商业综合体设计丨写字楼商业设计
服务：项目定位+品牌版图+业态规划+建筑外立面设计+室内设计+美陈设计+多经点位设计

END