建筑、地产、互联网行业的深度对比：如果你对行业的选择感到迷茫，千万别错过这一篇

我有个群，群里有不少建筑师、工程师等技术人员，其中很多人正处于要不要转行、转到什么行业什么岗位去的困惑中。

其中转向地产、互联网是大多数人目前最热衷的选择。

很多人都问过我，什么行业好、什么行业不好，我本可以直接回答，但是我认为这是治标不治本，因为世界一直在变，而且如果知其所以然而不知其所以然，你得到了一个问题的答案，也还是无法解决其它更多的问题。

而我们不仅要知道一个问题的答案，更要知道背后的底层逻辑，这是我们理解世界的武器之一，它可以更深刻地理解这个世界的运转规律，并让我们能够举一反三。

第一篇：产业链条

我的读者里面有很多都是尚未毕业的学生，或者刚刚毕业不久的职场萌新，他们虽然身处地产行业，却对整个行业链条毫无概念。

这是我们教育的一个很大的弊端，只教授专业知识，对于社会常识却极少提及。

所以我想写一写，地产行业链条概况。

①

有一个很有名的“产业微笑曲线”理论，是由宏碁创始人施振荣提出的。

                               
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在产业链中，附加值更多体现在两端，价值最丰厚的区域集中在价值链的两端—研发和市场。没有研发能力就只能做代理或代工，赚一点辛苦钱；没有市场能力，再好的产品，产品周期过了也就只能作废品处理。(来源于百度百科)

关于这个理论，网上有很多解释了，自行搜索就能找到。

这个理论跟我们有什么关系呢？

先从地产行业链条开始说起。

                               
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以做住宅为主的地产公司为例，他们的产品是“住宅”，这也是一种商品，就像iphone那样。

这种商品是卖给社会中的个人消费者的，换句话说就是2C。

这种商品的生产过程，要经历这么几个阶段：

1. 拿地

这主要是由投资拓展部完成的，拿地之前他们会评估一下这块地的价值，写一份可行性研究报告。然后就是走各种流程把地拿下来。这个环节是最关键的环节之一。

2. 营销策划

这个环节，比较类似于iphone的研发设计环节。这个环节的作用是在现有地块的指标要求下，确定什么样的商品（住宅）才是最好卖、最受市场认可、最能让公司赚更多钱的。比如，当地有哪些竞品楼盘，当地人均收入如何，消费能力如何，需要什么样的商品（房子），我卖的时候突出什么亮点最可能打动客户，等等。

这个环节也是决定项目生死的关键，营销策划部门会给出一系列的设计要求。

3. 设计

接下来，设计部门在上一个环节的要求下，进行一定的深化设计，同时他们也负责对外管理协调外部的设计公司、机电水暖、结构幕墙等。

我的读者大部分是在设计院、设计公司工作，所受到的教育都是大师导向的。但从这里你应该明白，你所处的建筑设计行业，远没有你所受到的教育所说的那样伟大，不过整个地产公司的“设计外包”而已，从产业链条来讲，跟富士康的地位比较接近。

当然，设计公司在行业生态位中的位置仍然比富士康好很多，原因在于，设计公司并不是纯粹的“代工”性质，设计公司仍然在“房子”的外观、空间舒适度、功能等设计方面仍然有着较大的发挥空间，起着相当重要的作用。

但为什么我仍然把设计公司划分为接近“生产制造”的“代工”角色呢？

因为，能够决定这个“商品”的商业价值的关键策划点、设计点，都是早在上一个环节就已经完成了。设计公司只是在他们工作的基础上作进一步的落实和完善而已。

4. 施工

略过不谈

5. 营销销售

这个环节直接关系到成交。要给公司的品牌塑造一个什么样的形象才最有可能让顾客信任，通过哪些渠道最有可能触达潜在顾客，什么样的广告语或提炼什么亮点最能打动潜在顾客，什么样的话术方法最有可能成交，等等。

②

这张图已经清晰地表明了，地产公司才是真正的从前端到后端全盘操盘的角色，虽然它把大部分能外包的环节全部外包了，但真正关键因素、高附加值的环节都是把握在自己手中的，包括前面“产业微笑曲线”提到过的研发设计和品牌营销。

而其它公司，只是附着在地产公司身上，接下对方外包出去的、相对不那么重要的环节，吃点残羹剩饭而已。

我之前说过我认为的有前途的工作的两个判断标准：

1. 信息交汇处

2. 资金交汇处

上图也清晰地表明，地产公司正是地产行业链条中的“信息交汇处”和“资金交汇处”，两者能给予你的视野、资源和成长速度，是绝对不一样的。

两份起初看似差不多的岗位，因为接触到的信息量和资源量的不同，极有可能会让岗位上的两个人在努力程度差不多的前提下拥有不同的加速度。

而一旦占据了生态位的某种相对优势，大部分人都会放弃低附加值的环节，转而专注于高附加值的环节。

所以，微笑曲线与这“两个交汇”，并不矛盾。

这些都只是一些常识，但非常遗憾的是，这却是我们的建筑教育中所极度欠缺的。

从每个行业来说，都分成“信息/资金末端”和“信息/资金节点”。

不仅每个行业的产业链如此，甚至行业内再细分，细分到一家公司内部，都有这样的区别。

往大了说，行业和行业之间，也同样有这样的差异。

处于信息/资金节点的人，成长更快，机会更多，这是普遍的规律。

有点像俄罗斯套娃，或者用一个数学概念叫做“L-system”。

意思就是，局部是整体的模拟，整体是局部的重复，这样无限制地循环下去。

回到正题。

我一直跟他们讲，找工作要冲着“信息交汇处”和“资金交汇处”去。

某些行业天然就处于这样的交汇点上，这些行业里面的低端员工所具备的常识和认知，是另外一些员工中的高层才知道的。

同样都是职场萌新，都是两个不同行业的螺丝钉，可是一个螺丝钉都是在跟另外一些行业的老总打交道，另外一个螺丝钉就真的只是螺丝钉，对社会的认知几近为零。

这样的两个人，谁的成长速度更快，谁的加速度更快？

你猜。

更要命的是，这两个行业的低端员工，高考分数和入职门槛，未必差多少。这种现象在任何时期是存在的，因为信息永远都存在滞后。

仅仅因为选择的不同就有天壤之别的后果，那就更让人唏嘘了。

所以，选择什么样的行业，选择一份什么样的工作，真的很重要很重要。

第二篇：头部公司财报对比

上一篇讲了建筑设计在地产行业链条中的位置，这一篇算是对上一篇的补充。我想通过对几个不同行业的头部企业的财报对比，来阐释一下行业与行业之间的区别。

这篇不是讨论创业，而是讨论不同行业的基因，对于这个行业里面的每个个体，都有什么样影响。

                               
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• 地产开发：保利，万科
• 建筑设计：华建，华阳，启迪(你是不是才知道原来有这么多建筑设计公司都上市了？)
• 装修施工：金螳螂，广田
• 互联网：阿里巴巴，腾讯(无人不知无人不晓，金光闪闪出场自带BGM)
  

每个行业都有自己的基因，如果它的基因决定了它是一棵蘑菇，它就很难长成一朵食人花。

这些行业的基因，会决定很多东西，比如——

这个行业的基本竞争格局：是必然走向一家独大的垄断格局，还是百花齐放的充分竞争？

行业头部企业的天花板：想在这一行创业当老板，天花板是小镇首富，省城首富，还是中国首富？

以及和普通人关系最大的——

你的收入水平大概率会在什么范围，个人发展的天花板普遍在哪里，屌丝逆袭的难易程度，等等。

①

规模上限

以上列举的都是各个行业的头部企业，从财报中能够看出，每个行业的公司，规模扩张的难易程度，最大能长到什么程度，都是有自己的基因的。就像一只缅因猫再怎么长也很难比孟加拉虎更大。

我们来比较一下各个行业的总营业收入：

• 头部地产公司：保利2359.34亿元，万科3678.94亿元，千亿级别(19年)
• 头部建筑设计公司：华建集团（也就是华东院）是建筑设计行业的龙头老大，但也只有不到50亿，第二梯队的设计公司是十亿级别。跟头部地产公司是数百倍的差距，连跟装修公司都有十倍的差距。(19年)
• 头部装修公司：金螳螂250.89亿元，广田集团143.98亿元，百亿级别(19年)
• 头部互联网公司：阿里巴巴3768.44亿元，腾讯3772.89亿元，千亿级别(19年)
  

地产开发、建筑设计、装修施工，这几个行业天生就是长尾市场，换句话说就是不存在垄断的可能，永远都会有着数不清的大大小小的公司在参与竞争并且生存下来。

为什么头部企业会有这样的规模差异呢？

因为，这几个行业的市场规模就是不一样的。

如果你是做建筑师，小富相对比较容易，但很明显，你是没可能当中国首富的，因为市场规模的上限摆在这里。

在一个相对较小的市场里，成长为巨无霸的可能性会相对较小（也要考虑行业集中度等）。如果你立志想做下一个马云，或者梦想当中国首富，就要考虑市场规模的上限在哪里，选择市场规模更大的行业。

②

平均收入

谈论市场规模离我们普通人太远了，能不能成为中国首富又如何呢，不要说“一个亿的小目标”，对于绝大多数人来说，能先赚到自己的第一个100万就很满足了。

作为一个普通人，更关心的问题，是差不多的智商、差不多的努力程度，什么行业能够大概率上收入更高些。

我们看看表格中的人均营收和人均净利润，人均营收=总营业收入/在职员工总计，设计院里通常称之为“人均产值”，人均净利润=总净利润/在职员工总计。

这两个值，从通俗的角度来说，代表着这个行业创造财富的平均效率。如果这个值很低，那么行业的平均收入一定不可能高，原因很简单，总的蛋糕才这么大，你能得到的也只能从这个蛋糕中去划分啊。

• 保利：人均营收415.30万/人，人均净利66.10万/人(19年)
• 万科：人均营收279.76万/人，人均净利41.92万/人(19年)
• 华建集团：人均营收68.66万/人，人均净利3.5万/人(19年)
• 华阳国际：人均营收44.26万/人，人均净利5.5万/人(19年)
• 启迪设计：人均营收91.15万/人，人均净利13.35万/人(19年)
• 阿里巴巴：人均营收369.61万/人，人均净利78.69万/人(19年)
• 腾讯：人均营收599.97万/人，人均净利150.04万/人(19年)
  

注意：员工人数的统计口径是全部员工数量，包含技术、财务、行政等。

实际上，国内的建筑设计院/设计公司人均营收普遍在30万~100万之间，一些顶尖的设计公司比如OMA、UNStudio这种应该高一些，因为他们的收费就比其它设计公司要贵很多倍。但是它们不上市，财报不公开，我们也看不到。

另外，这一类顶尖设计公司虽然单价收费高，但是他们的企业规模很难长成巨无霸，从总的营业收入上来说并不能排得上号。虽然在建筑设计行业如雷贯耳，但在全球500强榜单上却看不到他们的名字，连华建集团的规模都达不到。基因决定了他们更有可能长成一个“小而美”的公司。

你从上面的对比看到了什么？

建筑设计行业的人均营收，只是地产和互联网的几分之一而已，而人均净利就更没法比了。

所以，你明白了吧，为什么地产爸爸和互联网大大开出来的薪资显得如此财大气粗，满是金钱的铜臭味，让穷酸的设计公司望尘莫及。

                               
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这是因为做建筑设计的人比较笨，劳动效率比较低，所以人均营收才会只有别人的几分之一？

不是的。核心原因还是在于行业的基因不同，各个行业的商业模式不同（我就不展开讲了）。

③

净利率

这里面有一组数据比较反常：

• 华建集团：人均产值68.66万/人，人均净利3.5万/人，净利率4.57%（19年）
• 华阳国际：人均产值44.26万/人，人均净利5.5万/人，净利率11.4%（19年）
• 启迪设计：人均产值91.15万/人，人均净利13.35万/人，净利率13.51%（19年）
• 江苏金螳螂：人均产值126.22万/人，人均净利润10.92万/人，净利率8.46%（18年）
• 广田集团：人均产值256万/人，人均净利润5.66万/人，净利率5.66%（18年）
  

对于装修施工公司的平均收入，我不是很清楚，我只了解到，比如上海地区，施工人员分成木工、泥瓦工、电工等，其中泥瓦工收入最高，一个月挣一万多是非常普遍的情况，但是也很难认为这是个高薪行业，至少学建筑的人没有往装修施工公司跑的冲动。

从上面的数据可以看到，施工工程公司的人均产值也比建筑设计公司高，但是他们的净利率非常低，人均净利和建筑设计公司在同一个量级。

实际上大型装修施工公司的净利率普遍只有5%左右，这也是很多实体行业的现状。

建筑设计公司，因为其轻资产的特性，规模小一点的公司净利率反而最高，比如你一个人接私单，不用租办公室也不用请员工，利润率接近100%。

但是规模一旦开始变大，利润率反而会降低，因为管理、运营成本会指数式上升。

我们在财报中也能看到，华建集团（华东院）这样的巨无霸净利率在5%左右，除此以外的其它上市公司净利率普遍都在10%-20%。如果是中小型设计公司，净利率会更高。

当然了，建筑设计公司和地产、互联网比起来，就是小巫见大巫了。

因为净利率只是指标之一，建筑设计、律师事务所这一类行业，都有一个普遍的特性就是，轻资产，净利率高，但是规模相对不容易做大，而且规模越大净利率越低。

相比之下，互联网公司简直令人艳羡：

• 阿里巴巴：总营收3768.44亿元，千亿级别，净利率21.29%
• 腾讯：总营收3772.89亿元，千亿级别，净利率25.01%
• 华建集团：总营收49.23亿元，净利率4.57%
• 启迪设计：总营收12.54亿元，净利率13.51%
  

而且，阿里巴巴、腾讯现在的净利率，是在他们到处撒钱投资了很多暂时不赚钱的项目的前提下，实际上阿里巴巴的核心电商业务净利率有43%。

所以……你再次明白了吧：

为什么在地产爸爸和互联网大大的抢(金)人(钱)大(诱)战(惑)面前，设计院毫无招架之力：因为人家是真·有钱啊！

                               
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当然了，互联网也有很多不好的地方，以上对比只是为了想说明“每个行业都有自己的基因”。

某种意义上来说，每个人都是一个商业模式，你选择自己的行业，就是在选择赛道。

这么重要的事情，你怎么可以两眼一抹黑随随便便就做出选择呢。

第三篇：商业的本质

上一篇说了“行业的基因”，可实际上更准确的名字叫做“商业模式”。这一篇就这个点做更深入的阐述。

在建筑设计行业，普遍看不起商业，梦想才是这个行业的硬通货。

建筑设计行业的学校教育以及媒体宣传，从来都是提倡把梦想当饭吃，而一些公司呢，也是把名气和梦想当钱发。

如果你加班不够多，如果你拒绝10116，如果你还想谈钱，一定是因为你没有梦想。

商业这么低俗的东西，还是我来说吧。

                               
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①

公司业务的三种类型

市场上的所有公司的核心业务，其商业本质，都可以概括为三种类型——实体产品、虚拟产品，或者服务。

实体产品，比如你去餐厅食用的饭菜，去奶茶店喝的一杯饮料，买的笔记本电脑，这些属于实体产品。

你在游戏中付费购买了一款武器或者装备，在视频网站上付费看了一部电影，或者在社交网站上付费购买了一个大V身份，这些都是虚拟产品。

你找了一个律师为你的官司出谋划策、找了个设计师为你房间的装修绞尽脑汁，找一个服装设计师为你设计了一套礼服，这些是咨询服务，但本质上仍然是服务。

当然，绝大多数“商品”并不纯粹，不会100%地属于以上某种类型。

比如餐厅，你在消费实体产品的同时也要消费他们的服务，比如得有人给你端茶递水，你吃完了得有人为你收拾餐桌。

比如酒店，它也属于实体产品为主，服务为辅。因为你所住的空间、所使用的物品是真实的实体产品，但是还得需要有人为你提供清洁服务、换洗床单、登入登出、前台接待等服务。

虚拟产品和服务的区别，就是用户在每一次消费时，是否会额外占用生产者的时间。

为什么要这样划分呢？

因为，实体产品和虚拟产品都比较容易复制，而服务是相对难以标准化大批量快速复制的，越是依赖高智商脑力劳动的服务越是如此。

②

建筑设计的商业本质

建筑设计的商业本质，是一种“服务”。

而且，是一种昂贵奢侈的高级定制咨询服务，难以标准化和大批量快速复制。

因为建筑设计面临的每一个客户和项目都完全不同，而且过程复杂也很难标准化，基本上不可能被复制，所以对于每一个客户都需要建筑师花费大量时间专门为其量身定做提供服务。

如果说咨询服务本身顾名思义是一种一对一的服务，但是如果较为简单可以标准化，那么这个过程就可以交给机器(比如人工服务台)。

如果是由AI智能机器人来进行相关咨询的话，它的商业本质就变了，不再是一种“服务”而是“虚拟产品”。

现实中，虽有研究团队在致力于这方面的研究，但是因为建筑设计本身的复杂性，目前来看标准化还遥遥无期。

在建筑设计市场，分成公建和住宅两种类型。实际上，住宅设计已经一定程度上实现了“标准化”，但也只是“一定程度上”而已，并未影响到建筑设计的“高级定制咨询服务”的本质。

曾经有段子说建筑师就是妓女，原来也是有道理的，因为都是服务业嘛。

                               
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建筑设计和服装设计，都是设计，但两个行业的商业模式其实大不相同。

建筑设计提供的是无形的咨询服务而非有形的产品，客户需要另外为“施工”买单；且建筑设计很难标准化，每一个项目都需要花费大量的时间成本，对所有客户都是提供"定制服务"，导致利润水平难以快速扩张。

服装设计则卖的是“产品”，而且至少可以做到一定程度的标准化(大/中/小尺寸)，可以大批量复制，每多卖一件成衣边际成本很低。

服装设计行业当然也有高级定制，但价格不菲，只针对较为高端的客户，普通客户只需要买相对便宜的成衣，针对不同消费群体有着不同的商业模式。

任何一个市场里面，都有低/中/高的细分市场，再正常不过。但是建筑设计行业对每一个客户都只能提供单一的“定制服务”模式。

不过，建筑设计和服装不同的是，前者是耐用品，后者是快消品，如果建筑设计实现了标准化，可以大批量复制了，对建筑师是好是坏呢？估计整体从业人数会大幅减少，但存活下来的公司利润水平应该比现在高许多。

这里需要说明的一点是，因为建筑设计行业的“服务”的本质，它天然就能够容纳许多竞争者，中小型公司也能有一席之地甚至活得还不错。但对于另外一些天然具有垄断效应的行业来说，则是一将功成万骨枯、你死我活的斗争了。

③

时间成本是最根本的制约

由于建筑设计的“高级定制咨询服务”的本质，建筑设计是用时间+技能赚钱，其中"时间"是最根本的制约。有一个专门的名词叫做“主动收入”，换句话说就是你必须工作才有收入，不工作收入马上停止。

因为一个人一天只有24小时而已，你再怎么努力也不可能一天工作25小时，想要提高收入，唯一的办法是提高时间的单价——也就是当你提供“服务”时，向客户收取更高的费用。

类似的职业还有律师、心理咨询师等等。卖劳动力的普通白领，也是一样的。

                               
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相对应的，“被动收入”就是指你不工作也有收入，所以你可以去随便干点什么——旅行、画画、喝茶、睡觉，等等。

房租收入、出书后的版税收入、买了股票后股票增值等等，都属于“被动收入”。

作为建筑师，如果你想拥有更多“被动收入”，只能是开公司自己当老板，付钱请人帮你做项目——用钱来购买别人的时间，让他为你赚钱，你的时间就自由了，这个模式的本质是用团队来复制和扩张你的技能和时间。

这里面，团队就是你的杠杆。关于“杠杆”，刘润老师有一篇文章深得我心，叫做《生商业模式：有的人换回了全世界，有的人却一无所获》，你可以到网上去搜索看看。

但是建筑公司作为一个整体，它"用服务赚钱"的本质并没有变，还是受到时间高度制约的"主动收入"。一个项目完成以后，想要继续赚钱，就得马不停蹄地投入到下一个项目当中。

而房地产，它的商业本质属于“实体产品”，实体产品比服务更容易扩张，你去读一下刘润老师的那篇文章，产品也是“杠杆”之一哦。而且房地产还可以使用金融杠杆(我猜房地产这段可能不太好理解，但展开写又是一篇长文了，只能以后再说)。

④

边际成本高昂，导致利润水平难以快速扩张

因为建筑设计受到时间的严重制约，那么也很容易知道，一家建筑设计公司如果客户增多，那么它就需要不停地招人，人力成本迅速上升，利润和成本基本成正比，不过成本的上升速度会比利润更高些。

但是建筑设计本身是一种高智商脑力劳动，无法批量快速培养出一大批优秀建筑师来，而且因为其轻资产的特性，一旦培养出来了这个设计师可能就流失掉自己单干去了，所以建筑设计公司的规模相对不容易快速扩张。

而相比之下，一家互联网公司的产品(比如支付宝，比如网络游戏)，它的开发成本基本上是固定的，每增加一个客户，它的边际成本基本为零。

另一方面，建筑设计行业目前为止也几乎没有出现过哪家公司拥有支付宝这样的市场占有率，这可能和客户对设计行业本身追求个性化有关(哪怕只是相对的)，也可能是因为人力成本和公司规模的原因，没有哪家公司有能力接下这么多项目。

所以，建筑设计公司的利润水平和互联网公司相比，更是望尘莫及。

(但是要悄悄补充一句：所有垄断公司都是以同行业其它公司的累累尸骨为代价的。)

全文完

想佳裙者，请私信我~

请问你是从哪转载的呢？我想认识一下原作者。

建筑行业确实是非常成熟的行业，熬资历、拼竞赛、开事务所，几种不同的发展途径是线性的。而互联网行业通常是跳跃性的上升路径。其实想要怎么样的发展，各取所需。没有谁羡慕谁，互联网行业做的不好也只是一个码农。每个行业都能有精英，多年的积累、对机遇的把握。

深圳老梁 发表于 2020-4-30 17:27
请问你是从哪转载的呢？我想认识一下原作者。

我就是原作者

ememery 发表于 2020-4-30 19:55
我就是原作者

太棒了！这是我今年认真看完的第一篇长文！

我是新成员，没有通过好友申请或者打招呼的权限，大家有什么话在帖子下面给我留言吧

好厉害

好厉害！也很想跟你交流学习，能提供一个联系方式吗~

知乎用于：一只思考人生的喵 是你吗？

好厉害

那看来即使是现在房地产公司依然算是设计人一个比较良好的去处

醍醐灌顶，受教了啊

是个王者

不错