建筑面积的含金量

**lrmul** · 拓土新兵|**lrmul** 发表于 2014-1-10 09:08:40

不断地在传媒上看到要求地产商以实用面积卖楼的评论，发觉社会对这个问题依然未有本质上的认识，难怪这个问题拖了几十年都未有得到真正的解决。因此，这个问题我虽然以前已写过，仍不厌其烦，重新再演绎一次。

其实，自七十年代末开始，地产商在卖楼时已有标明每个单位的实用面积。因此，要求地产商以实用面积卖楼的呼吁，皆是无的放矢。实用面积有明确的定义，不容地产商任意夸大；地产商作大的主要是未有统一定义的建筑面积。

人们可能不明白，为何地产商有提供实用面积的数据，但社会上的大多数人仍选择使用被夸大了的建筑面积？这是因为社会习惯一旦形成，就不容易改变。人们在买卖楼宇的时候，最关注的是有没有买贵或卖平，这就需要把楼价与脑海中的过往记忆作比较。如果人们脑海中的历史纪录都是用建筑面积的，那就必须把实用面积化成建筑面积才可以作比较。一如香港人如果去了伦敦购物，他需要把价钱由英镑化成港元，才可以知道是否抵买。

此之所以，地产商虽然两种面积都有提供，但消费者仍是选择用建筑面积。即使是不断批评地产商夸大建筑面积的传媒，他们在报道有关地产的消息时，也不会选用实用面积，他们担心读者会被弄致一头雾水。因此，除非政府严禁使用建筑面积，否则这个社会习惯不会因几篇评论而改变。

不过，我不赞成用立法的方式强制市民跟着做，因为建筑面积亦是一项影响楼价的因素，让消费者知多一些没有坏处。再者，如果建筑面积不可以卖，地产商就会尽量建少一点，以免浪费建筑费。结果可能导致大厦内的公共空间不足，影响市民生活质素。

我们买楼，其实并非只是买一个单位的室内使用权，还要买大厦公共地方的共享与共管权。如果大家都不付钱建入口大堂、楼梯、走廊，我们如何进出自己拥有的单位。因此，地产商要连建筑面积一起卖楼，不是完全没有道理的。公共地方建设得好，一样会令楼宇增值的。因此，政府应该做的，是为建筑面积下定义，而不是禁止市民掌握这项有用的数据。

其实，我们买楼的时候，除了买自己单位的专用权与大厦公共地方的共享权之外，最重要的还有地权，就是每个单位可以分摊得到的地权成分。譬如一万呎地，地积比率八倍，就可以建8万呎楼，如共有一百个单位，每个单位(如大小一样的话)就有800呎楼面地权。由于露台、部分走廊与大堂等，都不计地积比率，因此单位的建筑面积一定大过800呎，可能是1,000呎。但地产商在卖楼时有责任把每个单位有多少楼面地权告诉消费者。这是建筑面积的含金量，影响楼宇将来的重建价值。